Mercado imobiliário e reestruturação do espaço urbano em Passo Fundo, RS

Abstract

A presente tese consiste em uma análise do mercado imobiliário e da reestruturação do espaço urbano de Passo Fundo, município localizado na porção norte do estado do Rio Grande do Sul/Brasil. Tal análise parte do pressuposto de que diversos agentes atuam na produção do espaço, em especial, os agentes incorporadores (imobiliárias, construtoras e entes financeiros) e o Estado. Outros atores, como representantes políticos, do próprio mercado de imóveis e de grupos sociais, por meio de suas ações e práticas espaciais, contribuem para o fortalecimento do mercado e para a valorização dos imóveis. No jogo de forças e interesses pela valorização do ambiente construído, considera-se que estão envolvidos recursos de diversas fontes. Esses circuitos de capitais, locais e regionais, são oriundos, principalmente, do setor de serviços, do agronegócio regional (produção de grãos – principalmente soja), de alguns ramos comerciais e industriais, além de recursos de financiamentos públicos (incluindo os de programas sociais) e privados. Dado esse contexto, o espaço intraurbano é configurado em relação ao seu ordenamento interno (formalizado pelas normativas urbanísticas e pelas forças do mercado) e em relação ao seu conteúdo social, como uma topografia socioespacial, ou seja, por áreas que denotam diferenciações morfológicas e desigualdades socioeconômicas. Tal topografia foi demarcada na cidade pela identificação e definição das seguintes categorias: 1) setores de baixa renda definidos por programas sociais; 2) zonas especiais de interesse social; 3) setores sem renda ou de baixa renda; 4) setores de alta renda e 5) setores de renda intermediária. Em termos metodológicos, esta pesquisa assim se organiza: inicialmente percorre-se por uma revisão acerca do tema; na sequência, apresenta-se uma caracterização do espaço regional e urbano, a fim de debater sobre a reestruturação econômica, produtiva regional e da cidade; examina-se a evolução das ofertas e dos preços imobiliários (por meio de um banco de dados compilados, extraídos de anúncios de jornal, anos de 1995, 2000, 2005 e 2010 e do mapeamento das áreas, preços e tipologias); verificam-se os papéis dos principais agentes da produção imobiliária, a partir da aplicação, sistematização e análise de questionários e entrevistas; debate-se a questão habitacional de Passo Fundo e as repercussões recentes no mercado imobiliário através de uma análise do Programa Minha Casa Minha Vida, na cidade (tipologias e construtoras); e, por fim, estabelece-se um ensaio acerca da topografia socioespacial, fortemente atrelada aos agentes sociais e às normativas urbanísticas denotando espaços de diferença e desigualdade. Os resultados da pesquisa apontaram, também, para uma crescente valorização dos terrenos e uma forte tendência de elevação dos preços das casas e apartamentos. Alguns setores urbanos apresentaram elevação no número de anúncios e de preços ao longo dos anos estudados. A análise dos agentes e circuitos de capitais locais permitiu constatar que a cidade, embora tenha sido contemplada com unidades de habitação de interesse social, é demarcada por grandes diferenciais de tipologias de moradia, pela segregação de estratos sociais e pela forte interação de atores no processo de produção do espaço.

The present thesis consists of an analysis of the housing market and the restructuring of urban space of Passo Fundo, a city located in the northern portion of the state of Rio Grande do Sul / Brazil. This analysis based on the assumption that several agents act in the production of space, in particular developers agents (real estate, construction and financial ones) and the State. Other actors, such as political representatives, of their own real estate market and social groups, through their actions and spatial practices, contribute to the strengthening of the market and the valuation of real estate. In the game of forces and interests by the appreciation of the built environment, it is considered that are entangled resources from various sources. These local and regional circuits of capitals, mainly come from the service sector, the regional agribusiness (grain production - mainly soybeans), of some commercial and industrial sectors, the public funding resources (including social programs) and private. Given this context, the intra-urban space is configured in relation to its internal order (formalized by the town planning regulations and by market forces) and in relation to its social content, as a socio-spatial topography, that is, for areas that express morphological differences and socioeconomic inequalities. Such topography was marked in the city for the identification and definition of the following categories: 1) low-income sectors defined by social programs; 2) special areas of social interest; 3) sectors with no income or low income; 4) high-income sectors; and 5) middleincome sectors. In terms of methodology, this research is organized as it follows: initially it is made a revision of the theme; as a result, it is presented a characterization of regional and urban space, to discuss economic restructuring, regional production and the city; it is examined the evolution of offerings and real estate prices (through a database compiled data taken from newspaper ads, 1995, 2000, 2005 and 2010 and the mapping of areas, prices and descriptions);it is verified the roles of main agents of real estate production, from the application, systematization and analysis of questionnaires and interviews; it is debated the housing issue in Passo Fundo and recent repercussions in the real estate market through an analysis of Minha Casa Minha Vida Program (My Home My Life-special government program) in the city (typologies and construction); and finally it is established an essay about the socio topography, strongly linked to social workers and the urban normative difference denoting spaces and inequality. The research results pointed also to a growing appreciation of land and a strong trend of rising prices of houses and apartments. Some urban sectors reported an increase in the number of ads and prices over the years studied. Analysis of agents and local capital circuits allowed establishing that, even the city has been awarded with social housing units it is marked by large differential housing typologies, the segregation of social classes and the strong interaction of actors in the process of space production.