Análise de risco e otimização de um portfólio de investimentos imobiliários

Abstract

Este trabalho realizou uma análise e elaboração de um portfólio composto por investimentos em empreendimentos imobiliários e aplicações financeiras livres de risco, a fim de revelar que, quando da aplicação em conjunto nestes investimentos sob um mesmo portfólio, uma mitigação do risco das incertezas futuras quanto à rentabilidade dos investimentos em comparação com o investimento individual apenas em cada um destes ativos ocorre. A partir da revisão da literatura que aborda os principais conceitos de securitização de imóveis, análise de investimentos e análise de riscos, e teoria de seleção de portfólios, adotou-se critérios para a escolha de determinadas variáveis para realizar uma análise de viabilidade em um projeto de incorporação imobiliária e uma posterior análise de composição de um portfólio com este empreendimento. Primeiramente, foi realizado um estudo de viabilidade econômico-financeira para um projeto de incorporação imobiliária, aliado a uma análise de risco probabilística pelo método de simulação de Monte Carlo para diferentes cenários. Na segunda parte do trabalho, foi feita a composição de um portfólio constituído pelo empreendimento estudado e por aplicações em títulos de dívida pública, baseado em cenários históricos e estimados futuros de correlação entre os ativos. Constatou-se que, apesar da imprevisibilidade do comportamento das aplicações financeiras estudadas, a otimização de um portfólio por mitigação do risco conjunto da carteira é possível, isto é, existe uma fronteira eficiente desta carteira para determinados níveis de risco e combinações. Por fim, se conclui que o mesmo estudo depende da correta avaliação das premissas seguidas quanto aos parâmetros históricos e estimativas futuras, exigindo uma atualização constante dos analistas quando da realização de um estudo deste tipo.