Condomínios residenciais fechados : padrões de localização e impactos espaciais na forma e configuração urbana

Abstract

Esta pesquisa tem como tema os condomínios residenciais fechados (CRFs) de grande porte e suas relações com a estrutura do espaço urbano. Entendidos atualmente como um fenômeno de proporções globais, constituem uma tendência do mercado imobiliário internacional, com inúmeras e importantes consequências em vários âmbitos da sociedade e do espaço. Mesmo que já muito debatidos, abordagens espaciais e morfológicas ainda hoje são pouco encontradas na literatura. Dessa forma, este estudo pretende contribuir com essa lacuna, tendo como objetivo a identificação de padrões de localização dos condomínios residenciais fechados no tecido urbano e de seus impactos espaciais na forma e na configuração intraurbana, a partir do paradigma da cidade resiliente. A Região Metropolitana de Porto Alegre (RMPA) foi selecionada como estudo de caso para a identificação dos padrões regionais de localização. Já para a análise dos impactos espaciais no entorno imediato, foi delimitado um recorte espacial na cidade de Eldorado do Sul. Foram gerados três sistemas espaciais para análises comparativas dos impactos espaciais: o Tradicional (parcela do recorte urbano caracterizada pela cidade tradicional, sem CRFs); o Condominial (parcela do recorte urbano caracterizada por CRFs); e o sistema Misto (o recorte urbano total). Para esses três sistemas foram realizadas análises espaciais e calculadas medidas e indicadores morfológicos e configuracionais de diversidade, conectividade e proximidade, possibilitando a aferição das repercussões dos condomínios residenciais fechados na forma e na configuração do seu entorno urbano. Os principais resultados indicam que os condomínios residenciais fechados de grande porte ao mesmo tempo em que contribuem para o preenchimento de vazios intraurbanos, estão provocando um crescimento por extensão contínua e descontínua do tecido urbano, repercutindo no espalhamento e na rarefação da mancha urbanizada da RMPA. O estudo também evidenciou que por configurarem barreiras morfológicas não conectadas com a cidade, a presença desses empreendimentos diminui a diversidade dos elementos da forma e do uso do solo urbano, reduz a conectividade do sistema espacial, e aumenta as distâncias entre as atividades urbanas. A análise destacou alguns municípios, como Viamão, Gravataí e Eldorado do Sul, onde grandes parcelas urbanas estão sendo moldadas por CRFs descontínuos ao tecido consolidado, o que tende a repercutir em problemas físico espaciais, pois desarticuladas da cidade, tendem a acentuar a fragmentação, geram grandes áreas homogêneas e de uso privado, de baixa diversidade e de grandes distâncias. Ou seja, parcelas urbanas com baixa adaptabilidade às transformações e mudanças, característica fundamental para cidades resilientes.

This research focuses on large-scale gated residential communities (GRCs) and their relationships with the structure of urban space. Currently understood as a phenomenon of global proportions, they constitute a trend in the international real estate market, with numerous and significant consequences in various areas of society and space. Although much debated, spatial and morphological approaches are still rarely found in the literature. Thus, this study aims to fill this gap, with the objective of identifying patterns of location of gated residential communities in the urban fabric and their spatial impacts on intra-urban form and configuration, based on the paradigm of the resilient city. The Metropolitan Region of Porto Alegre (MRPA) was selected as a case study for the identification of regional location patterns. For the analysis of spatial impacts in the immediate vicinity, a spatial section in the city of Eldorado do Sul was delimited. Three spatial systems were generated for comparative analyses of spatial impacts: the Traditional (part of the urban section characterized by the traditional city, without GRCs); the Condominium (part of the urban section characterized by GRCs); and the Mixed system (the total urban section). For these three systems, spatial analyses were carried out, and morphological and configurational measures and indicators of diversity, connectivity, and proximity were calculated, allowing for the assessment of the repercussions of gated residential communities on the form and configuration of their urban surroundings. The main results indicate that large-scale gated residential communities, while contributing to the filling of intra-urban voids, are causing continuous and discontinuous growth of the urban fabric, resulting in the spreading and thinning of the urbanized area of MRPA. The study also showed that by configuring morphological barriers not connected to the city, the presence of these developments reduces the diversity of urban form and land use elements, reduces the connectivity of the spatial system, and increases the distances between urban activities. The analysis highlighted some municipalities, such as Viamão, Gravataí and Eldorado do Sul, where large urban areas are being shaped by GRCs discontinuous to the consolidated fabric, which tends to result in physical spatial problems, as they are disconnected from the city, tend to accentuate fragmentation, generate large homogeneous areas of private use, with low diversity and long distances, that is, urban areas with low adaptability to transformations and changes, a fundamental characteristic for contemporary and resilient cities.